Pembinaan Hotel Kecil (bah 1)

Carilah 'movers' yang professional

Assalamualaikum adik-adik dan pembaca yang budiman. Disini aku akan mulakan cerita aku yang juga bakal menjadi satu pengembaraan seperti roller coaster. Aku harapkan ianya nanti bakal membantu adik-adik yang berminat didalam industri ini. So people, sit back and enjoy reading.....

Setiap sesuatu projek itu memerlukan perancangan yang amat teliti. Ia tidak berlaku dengan hanya memetik jari ataupun setakat bersembang dikedai kopi berjam-jam tanpa perancangan yang teliti. Acapkali aku ceritakan bahawa wang sahaja tidak mencukupi untuk merealisasikan impian adik-adik untuk memiliki sebuah cafe mahupun sebuah 'boutique hotel'. Tidak cukup juga jika sekadar memiliki idea bernas tetapi perancangan dan perlaksanaannya tiada...Jadi, bagaimanakah segala-galanya bermula?

Amat baik jika adik-adik mempunyai kumpulan kecil yang  boleh dipercayai, seramai 2-3 orang sahaja untuk memulakan projek ini. Mulakan dengan bersembang kosong hanya untuk mendapatkan keserasian pendapat dan citarasa. Tidak perlu berjumpa terlalu kerap. 

Keluarkan kesemua pendapat yang ada. Pendapat-pendapat ini tidak ada yang betul ataupun salah. Ia hanyalah sekadar 'pendapat'. Ia juga bertindak seakan-akan brainstorming yang adik-adik lakukan untuk memulakan sesuatu projek di Universiti! Carilah titik persamaan disitu. 

Apabila adik-adik telah bersetuju untuk menjalankan sebuah projek 'boutique hotel' dibawah 40 buah bilik, pastikan yang adik-adik tahu apakah boutique hotel tersebut. Inilah masanya adik-adik memerlukan khidmat seseorang yang tahu selok belok perhotelan. Jika ada diantara adik-adik yang pakar, well, good for you. Ini memudahkan kerja adik-adik. Now, things get a little bit more serious here...

Siapa yang akan membiayai perbelanjaan untuk membina sesebuah hotel? Jika adik-adik dan rakan mempunyai sumber kewangan yang kukuh, baguslah. Namun begitu semua persetujuan pecahan kewangan mestilah direkodkan untuk digunakan kelak. Jika tidak mempunyai sumber kewangan yang baik, adik-adik bolehlah mencongak untuk membuat pinjaman daripada bank. 

Adik-adik haruslah melantik architect yang bertauliah untuk projek adik-adik. Mereka akan membawa bersama pakar-pakar dibidang masing-masing seperti QS (quantity surveyor), engineers dll. Adik-adik harus ada banyak meeting dengan mereka kerana daripada situ adik-adik akan tahu berapakah jumlah wang yang diperlukan untuk memulakan projek adik-adik. An estimation. 

Sesetengah orang melihat bahawa lebih mudah untuk convertkan rumah kedai untuk dijadikan hotel. Well, secara luarannya ya memang begitu. Tetapi ini tidak bererti ianya mudah. Masalah yang bakal timbul selepas itu ialah berkenaan sistem paip dan airnya. Plumbing works. Kebanyakan hotel yang diconvert daripada rumah kedai bakal menghadapi masalah paip tersumbat, air bertakung serta kumbahan melimpah. Ini adalah kerana rumah kedai tidak dibina untuk spesifikasi hotel. Jika ini berlaku, banyak wang tambahan yang akan digunakan..satu perkara yang membuatkan aku sangat marah ialah apabila melihat banyak hotel-hotel kecil tumbuh tanpa memikirkan ciri-ciri keselamatan. Aku hairan kenapa mereka ini tidak dikenakan tindakan. Pintu kecemasan, laluan kecemasan, semuanya tidak ada! Jika berlaku kebakaran bagaimana? Adik-adik haruslah menjadi orang yang bertanggungjawab. Keselamatan harus diutamakan.

Pada masa yang sama, adik-adik sediakanlah kertas kerja tentang bagaimanakah cara adik-adik mahu 'marketkan' hotel adik-adik ini. Adik-adik harus merancang berapakah pendapatan yang bakal diperolehi setiap hari, setiap minggu, setiap bulan, setiap tahun, 5 tahun dan juga 10 tahun. Pastikan yang ianya ada peningkatan sebanyak beberapa %. Ada juga forecast yang tiba-tiba ada sedikit penurunan peratusan pada tahun itu. Ini dilaksanakan kerana mereka menjangkakan bakal ada cabaran.  Untuk sesebuah hotel, kebiasaanya, pendapatan daripada bilik bakal mencecah 60% manakala makanan dan minuman ialah sebanyak 40%. Ini termasuklah events (acara/majlis).

Setelah pelan dan forecast pendapatan telah dibuat, berbincanglah secara baik dengan pihak bank. Yang penting bagi bank ialah pembayaran semula pinjaman. Untuk mendapat kepercayaan pihak bank, sudah pasti pihak bank mahu melihat betapa kukuhnya syarikat adik-adik. Berapakah jangkamasa pembayaran semula kepada bank? Pada waktu ini kertas kerja adik-adik tentang segala perancangan dan juga revenue forecast tadi amat diperlukan. Pihak bank akan 'menekan' adik-adik dengan pelbagai soalan demi soalan. Janganlah anggap yang mereka itu membebankan. Cuba adik-adik bayangkan jika ada seseorang yang adik-adik tak kenali tiba-tiba berjumpa adik-adik dan meminta pinjaman sebanyak RM200,000. Apakah adik-adik akan serahkan wang simpanan dengan sewenang-wenangnya? As simple as that!

Pembinaan hotel memerlukan perbelanjaan yang tinggi. Pulangannya bakal mengambil masa sedikit. Pihak bank akan meminta sekurang-kurangnya 8 tahun (atau kurang) untuk pembayaran semula. Hmmmm, it's tough. Rancanglah dengan teliti agar adik-adik tidak terjerat nanti. Terjerat kerana tidak mampu membayarnya! 10-12 tahun pembayaran semula adalah lebih baik. Walaubagaimanapun ini hanyalah pandangan peribadi. Jika adik-adik mampu membayar dalam tempoh yang lebih cepat, alhamdulillah. Go for it!

Berapakah perbelanjaan untuk mempunyai 30 buah bilik hotel? It all depends. Sekurang-kurangnya ratusan ribu ringgit hinggalah kepada jutaan ringgit. Now back to your drawing board! Duduk semula dengan rakan kongsi tadi. Berbincanglah semula mengenai konsep, return on investment dan carilah satu figure anggaran yang hampir tepat untuk adik-adik mulakan semula perancangan. Jika rencananya tahun pertama room occupancynya hanya 40% dan adik-adik bakal menghadapi masalah untuk membuat pembayaran ke bank, bagaimanakah caranya untuk meningkatkan lagi pendapatan tersebut? Mungkin harus naik ke 55% ditahun pertama. Jika begitu, apakah langkah-langkah yang harus diambil untuk mendapatkan tambahan 15% room occupancy? Duduk dan berbincang. Mungkin sumber lain boleh didapati daripada events? Jika begitu, apakah events yang boleh dilangsungkan dan apakah pakej-pakej yang bakal diadakan? Kesemua points ini amat penting untuk pihak perbankan. Mereka ingin tahu. 

Aku rasa cukuplah untuk kali ini aku ceritakan sikit perkara-perkara yang berlaku sebelum projek tersebut berlangsung. Bukan mudah. Hahahahahaha...ramai yang ingat ada duit saja, semua boleh buat. Ada jugak yang ingat ada duit saja, pakar boleh didapati. Memanglah boleh didapati. Tetapi untuk mendapatkan seseorang yang jujur dan ikhlas amatlah payah. Adik-adik jangan terlalu cepat mempercayai seseorang. Aku takut projek terbengkalai, duit adik-adik lesap....

Baiklah. Kita sambung lagi dilain minggu! Have a nice week ahead people!