Isnin, Ogos 22, 2016

Pembinaan Hotel Kecil (bah 1)

Carilah 'movers' yang professional

Assalamualaikum adik-adik dan pembaca yang budiman. Disini aku akan mulakan cerita aku yang juga bakal menjadi satu pengembaraan seperti roller coaster. Aku harapkan ianya nanti bakal membantu adik-adik yang berminat didalam industri ini. So people, sit back and enjoy reading.....


Setiap sesuatu projek itu memerlukan perancangan yang amat teliti. Ia tidak berlaku dengan hanya memetik jari ataupun setakat bersembang dikedai kopi berjam-jam tanpa perancangan yang teliti. Acapkali aku ceritakan bahawa wang sahaja tidak mencukupi untuk merealisasikan impian adik-adik untuk memiliki sebuah cafe mahupun sebuah 'boutique hotel'. Tidak cukup juga jika sekadar memiliki idea bernas tetapi perancangan dan perlaksanaannya tiada...Jadi, bagaimanakah segala-galanya bermula?

Amat baik jika adik-adik mempunyai kumpulan kecil yang  boleh dipercayai, seramai 2-3 orang sahaja untuk memulakan projek ini. Mulakan dengan bersembang kosong hanya untuk mendapatkan keserasian pendapat dan citarasa. Tidak perlu berjumpa terlalu kerap. 

Keluarkan kesemua pendapat yang ada. Pendapat-pendapat ini tidak ada yang betul ataupun salah. Ia hanyalah sekadar 'pendapat'. Ia juga bertindak seakan-akan brainstorming yang adik-adik lakukan untuk memulakan sesuatu projek di Universiti! Carilah titik persamaan disitu. 

Apabila adik-adik telah bersetuju untuk menjalankan sebuah projek 'boutique hotel' dibawah 40 buah bilik, pastikan yang adik-adik tahu apakah boutique hotel tersebut. Inilah masanya adik-adik memerlukan khidmat seseorang yang tahu selok belok perhotelan. Jika ada diantara adik-adik yang pakar, well, good for you. Ini memudahkan kerja adik-adik. Now, things get a little bit more serious here...

Siapa yang akan membiayai perbelanjaan untuk membina sesebuah hotel? Jika adik-adik dan rakan mempunyai sumber kewangan yang kukuh, baguslah. Namun begitu semua persetujuan pecahan kewangan mestilah direkodkan untuk digunakan kelak. Jika tidak mempunyai sumber kewangan yang baik, adik-adik bolehlah mencongak untuk membuat pinjaman daripada bank. 

Adik-adik haruslah melantik architect yang bertauliah untuk projek adik-adik. Mereka akan membawa bersama pakar-pakar dibidang masing-masing seperti QS (quantity surveyor), engineers dll. Adik-adik harus ada banyak meeting dengan mereka kerana daripada situ adik-adik akan tahu berapakah jumlah wang yang diperlukan untuk memulakan projek adik-adik. An estimation. 

Sesetengah orang melihat bahawa lebih mudah untuk convertkan rumah kedai untuk dijadikan hotel. Well, secara luarannya ya memang begitu. Tetapi ini tidak bererti ianya mudah. Masalah yang bakal timbul selepas itu ialah berkenaan sistem paip dan airnya. Plumbing works. Kebanyakan hotel yang diconvert daripada rumah kedai bakal menghadapi masalah paip tersumbat, air bertakung serta kumbahan melimpah. Ini adalah kerana rumah kedai tidak dibina untuk spesifikasi hotel. Jika ini berlaku, banyak wang tambahan yang akan digunakan..satu perkara yang membuatkan aku sangat marah ialah apabila melihat banyak hotel-hotel kecil tumbuh tanpa memikirkan ciri-ciri keselamatan. Aku hairan kenapa mereka ini tidak dikenakan tindakan. Pintu kecemasan, laluan kecemasan, semuanya tidak ada! Jika berlaku kebakaran bagaimana? Adik-adik haruslah menjadi orang yang bertanggungjawab. Keselamatan harus diutamakan.

Pada masa yang sama, adik-adik sediakanlah kertas kerja tentang bagaimanakah cara adik-adik mahu 'marketkan' hotel adik-adik ini. Adik-adik harus merancang berapakah pendapatan yang bakal diperolehi setiap hari, setiap minggu, setiap bulan, setiap tahun, 5 tahun dan juga 10 tahun. Pastikan yang ianya ada peningkatan sebanyak beberapa %. Ada juga forecast yang tiba-tiba ada sedikit penurunan peratusan pada tahun itu. Ini dilaksanakan kerana mereka menjangkakan bakal ada cabaran.  Untuk sesebuah hotel, kebiasaanya, pendapatan daripada bilik bakal mencecah 60% manakala makanan dan minuman ialah sebanyak 40%. Ini termasuklah events (acara/majlis).

Setelah pelan dan forecast pendapatan telah dibuat, berbincanglah secara baik dengan pihak bank. Yang penting bagi bank ialah pembayaran semula pinjaman. Untuk mendapat kepercayaan pihak bank, sudah pasti pihak bank mahu melihat betapa kukuhnya syarikat adik-adik. Berapakah jangkamasa pembayaran semula kepada bank? Pada waktu ini kertas kerja adik-adik tentang segala perancangan dan juga revenue forecast tadi amat diperlukan. Pihak bank akan 'menekan' adik-adik dengan pelbagai soalan demi soalan. Janganlah anggap yang mereka itu membebankan. Cuba adik-adik bayangkan jika ada seseorang yang adik-adik tak kenali tiba-tiba berjumpa adik-adik dan meminta pinjaman sebanyak RM200,000. Apakah adik-adik akan serahkan wang simpanan dengan sewenang-wenangnya? As simple as that!

Pembinaan hotel memerlukan perbelanjaan yang tinggi. Pulangannya bakal mengambil masa sedikit. Pihak bank akan meminta sekurang-kurangnya 8 tahun (atau kurang) untuk pembayaran semula. Hmmmm, it's tough. Rancanglah dengan teliti agar adik-adik tidak terjerat nanti. Terjerat kerana tidak mampu membayarnya! 10-12 tahun pembayaran semula adalah lebih baik. Walaubagaimanapun ini hanyalah pandangan peribadi. Jika adik-adik mampu membayar dalam tempoh yang lebih cepat, alhamdulillah. Go for it!

Berapakah perbelanjaan untuk mempunyai 30 buah bilik hotel? It all depends. Sekurang-kurangnya ratusan ribu ringgit hinggalah kepada jutaan ringgit. Now back to your drawing board! Duduk semula dengan rakan kongsi tadi. Berbincanglah semula mengenai konsep, return on investment dan carilah satu figure anggaran yang hampir tepat untuk adik-adik mulakan semula perancangan. Jika rencananya tahun pertama room occupancynya hanya 40% dan adik-adik bakal menghadapi masalah untuk membuat pembayaran ke bank, bagaimanakah caranya untuk meningkatkan lagi pendapatan tersebut? Mungkin harus naik ke 55% ditahun pertama. Jika begitu, apakah langkah-langkah yang harus diambil untuk mendapatkan tambahan 15% room occupancy? Duduk dan berbincang. Mungkin sumber lain boleh didapati daripada events? Jika begitu, apakah events yang boleh dilangsungkan dan apakah pakej-pakej yang bakal diadakan? Kesemua points ini amat penting untuk pihak perbankan. Mereka ingin tahu. 

Aku rasa cukuplah untuk kali ini aku ceritakan sikit perkara-perkara yang berlaku sebelum projek tersebut berlangsung. Bukan mudah. Hahahahahaha...ramai yang ingat ada duit saja, semua boleh buat. Ada jugak yang ingat ada duit saja, pakar boleh didapati. Memanglah boleh didapati. Tetapi untuk mendapatkan seseorang yang jujur dan ikhlas amatlah payah. Adik-adik jangan terlalu cepat mempercayai seseorang. Aku takut projek terbengkalai, duit adik-adik lesap....

Baiklah. Kita sambung lagi dilain minggu! Have a nice week ahead people!


10 ulasan:

Kakcik Nur berkata...

Assalamu'alaikum...

kakcik akan terus datang membaca sambil mencongak-congak dan membayangkan 'suasana'nya...

Uncle berkata...

Waalaikumsalam Kakcik.

Nanti datang ya! Hahahahahahaha....anyway, kalaulah Kakcik teringin nak bukak 'kedai kopi' ka....jangan lupa bagitahu saya...upahnya 'neskepeyy!'

NEKCIK berkata...

Ha..haa..doaknlah nekcik kaya Uncle..he..he
Mampu punya boutique hotel..dan uncle standby utk consultation iih kih

Uncle berkata...

Nekcik.

InsyAllah...saya doakan. Manalah tahu kan.....saya tumpang lah jugak...hahahahahaha...tapi kalau saya duduk situ, jangan bagi discount kat saya....charge saya regular price....Kalau kerap bagi discount, someone has to be answerable for it...Nekcik kena tulis reason kenapa bagi discount kat saya...apakah saya "potential client" yang mampu memberikan business besar dimasa akan datang? Jika ya, berilah discount. Jika tidak, lepas 8 bulan Hotel dah tutup! Hahahahahahahaha...

Itu juga merupakan salah satu punca 'ketirisan' berlaku!

liza berkata...

Assalam uncle....just nak share cerita....my brother ada homestay....actually rumah pusaka tapi dia beli dari kami adik beradik dan bikin homestay....
Kesian tgk dia manage homestay...time musim kenduri atau cuti sekolah mmg penuh....kalau tidak lansung takder penyewa...
Last sekali sembang dgn dia....dia kata nak jual sbb tak mampu dah...loss lagi byk dari profit...
Ini baru homestay yg cuma ada 3 bilik...huhuhu yg uncle ajar ni hotel 30 bilik...wow....saya awal2 surrender...

Uncle berkata...

Waalaikumsalam Liza.

Izinkan Uncle menggunakan cerita Liza sebagai 'case study'. Anggaplah ini sebagai pandangan peribadi Uncle sahaja dan tidak mewakili mana-mana pihak dan tidak berniat tidak baik.

Ok. Ramai orang diluar sana mempunyai cabaran yang sama dengan beliau. Seperti yang Uncle selalu nyatakan, wang sahaja tidak mampu menjamin kejayaan sesuatu business. Pengetahuan tentang apa yang nak dilakukan itu amatlah penting. Ini termasuklah membuka kedai makan ataupun cafe.

Selalu dilihat 'homestay' tumbuh melata. Di kawasan perumahan, dikampung-kampung dll. Apakah homestay? Jika kita ke luar negara, homestay ni lebih kepada penginapan. Ia mencakupi mempelajari adat, kebudayaan dan cara hidup masyarakat setempat. Tetamu menginap dengan keluarga yang menyewakan salah satu daripada bilik-bilik mereka. Jika di Jepun, tetamu yang bakal menginap akan menghubungi keluarga tersebut melalui talipon ataupun internet. Borang pengenalan diri tetamu dan hos akan diisi. Jika ada kesesuaian, ia akan berterusan. Jika tidak, hos/tetamu akan memohon maaf dan seterusnya tidak membuat booking. Didalam borang tersebut, hos akan bertanya apakah tetamu memerlukan hos untuk pickup di airport ataupun mana-mana stesyen.

Tetamu dijaga/dilayan sama seperti ahli keluarga mereka sendiri. Tetamu akan mengikut hos untuk belajar bahasa, pergi ke pasar, masak dll kecualilah jika tetamu ada aktiviti sendiri. Untuk membuka homestay juga ada prasyaratnya dan semua hos harus melalui program yang disediakan sebelum layak membuka homestay. Jika tidak, mereka akan disaman. Ciri-ciri keselamatan, insurance coverage dll harus ada.

Ini tidak berlaku di negara kita malangnya. Homestay kita kebiasaannya ialah untuk kenduri kahwin ataupun majlis konvo ataupun balik kampung musim perayaan. Jadi apa akan berlaku kepada homestay di negara ini sewaktu 'off peak'? Itulah masalah yang sering berlaku yang kita tidak sedari. Nahh...maka dengan itu, target market kita tidak harus hanya menjurus kepada local sahaja. Ia harus dipasarkan ke seluruh dunia agar off peak seasonnya bakal terisi.

Untuk pernah dipanggil untuk memberi ceramah mengenai 'homestay project' oleh sebuah Kementerian. Uncle ke NS, Pahang, Kedah untuk bertemu,serta berbincang...pandanagan peribadi Uncle, banyak yang harus diperbaiki...

Pada suatu hari Uncle ada menerima message daripada seseorang bertanyakan berapakah harga yang harus dikenakan untuk sebuah bungalow tepi laut yang ingin disewa bagi majlis kenduri. Uncle nyatakan 'X' amount. Beliau agak terkejut kerana harganya agak mahal. Bagi Uncle ianya tidaklah mahal. Kenapa? Adik-adik harus ingat, siapa yang akan mengemas bungalow tersebut? Api, air yang digunakan, kerosakan yang berlaku jika ada, barangan yang disediakan dll. Kebanyakan hos tidak fikir semua itu. Satu bilik dichargekan hanya RM70 tetapi tak ditetapkan berapa orang sebilik. Jika dibawa 5 orang? Apakah setiap orang hanya membayar RM14? Ini amat tidak masuk akal...

Cukup setakat ini. Sekali lagi Uncle tegaskan bahawa ini adalah pandangan peribadi Uncle sahaja dan medium ini digunakan untuk perbincangan bagi memajukan diri. Terimakasih Liza kerana berkongsi cerita. Uncle berdoa/berharap agar ramai abakal mendapat manafaat daripada perbincangan sebegini. Terimakasih.

Kakzakie Purvit berkata...

Bila kakak baca step-by-step kakak percaya unlce punya planning yg sangat tersusun. Kalau dimulakan dgn baik tak mustahil hasilnya pasti tak mengecewakan.

Uncle berkata...

Kakzakie Purvit.

Saya bernasib baik kerana selama lebih 25 tahun ini saya ada bersama-sama pakar dibidang perhotelan sewaktu membuka beberapa buah hotel. Begitu juga dengan restaurant/cafe. Pengalaman-pengalaman tersebut saya kutip, kumpul dan jadikan senjata saya untuk memajukan diri selain daripada membantu sesiapa saja yang memerlukan khidmat saya. But of course at a minimal fee.

Selalunya naluri saya mampu menghidu apakah projek itu akan berjaya ataupun tidak berdasarkan kepada beberapa faktor....

Ibu n Abah berkata...

Hadoi....
Sel sel otak akak belum boleh berhubung hingga begitu penelitian dan perancangan besar tahap itu...
Sel sel otak akak boleh baca jer....

Uncle berkata...

Ibu n Abah.
Esok lusa berhubung lah tu! Hahahaha....

Aunty dan mangga

Pokok mangga ni ditanam oleh aunty kat atas rumah aku. Oleh kerana aku di ground floor dan ada tanah lapang didepan, aunty kat atas...